Phân tích - Nhận định thị trường bất động sản
Dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021
Căn cứ :
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CPngày 18/12/2020 của Chính phủ.
- Nghị định số 30/2021/ NĐ-CPngày 26/3/2021 của Chính phủ.
- Nghị định số 31/2021/ NĐ-CPngày 26/3/2021 của Chính phủ.
- Nghị quyết số 164/ NQ-CP ngày 05/11/2020,
- Nghị quyết số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021,
- Nghị quyết số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ.
Cơ sở dự báo Mục tiêu phát triển kinh tế 6 tháng cuối 2021
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trường hợp dịch bệnh cơ bản được kiểm soát và hạn chế độ trong tháng 7 / 2021, dựa trên kết quả tăng trưởng kinh tế 6 tháng đầu năm 2021, thì GDP tăng trưởng mục tiêu tăng trong quý III, tăng 6,2%; quý IV tăng 6,5% để đạt được GDP tăng trưởng mục tiêu cả năm 2021 ở mức 6%.
Do đó, dự kiến tỷ lệ sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện tại và sẽ là điều kiện hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản và người có nhu cầu vay mua nhà và bất động sản để đầu tư.
1.Chính sách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản:
Một số mới chính sách ban hành trong nửa đấu năm 2021 về thi hành Luật Đất đai ‘, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, quản lý các dự án đầu tư xây dựng, phát triển các khu đô thị, phát triển các dự án nhà ở xã hội sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản; trong đó đã cắt giảm quy trình, thủ tục trong phát triển bất động sản dự án; định hướng để phát triển dòng sản xuất sản phầm bất động sản giá rẻ, hỗ trợ nguồn vốn cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội với mục tiêu cân đối cung cầu , cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường.
Hoạt động quản lý trường bất động sản tại các địa phương: Việc lập quy hoạch, kể từ khi sử dụng đất, trình tự, thủ tục, pháp lý điều kiện đối với bất kỳ dự án nào tiếp tục được kiểm tra đẩy mạnh tại các địa phương.
Theo đó, những dự án không đủ điều kiện để triển khai sẽ bị thu hồi đất, thu hồi dự án hoặc phải thực hiện đấu giá, xác định lại giá đất của dự án “.
Quá trình đô thị hóa: Công tác quy hoạch và phát triển đô thị tại các địa phương tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, các dự án đầu tư hạ tầng và các nhà dự án ở, khu đô thị mới được phê duyệt và triển khai thực hiện “sẽ tạo ra tiềm năng phát triển triển cho bất động sản thị trường tại khu vực này khi yêu cầu và nguồn cung cấp tăng lên.
Tĩnh chu kỳ theo năm của thị trường bất động sản: Theo chu kỳ, giai đoạn nửa cuối quý III và quý IV thường là thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn giai đoạn đầu năm khi nguồn cung cấp, nhu cầu, hầu hết các giao dịch đều hoạt động ở các loại bất động sản trên thị trường.
Giá xây dựng vật liệu: Giá một số loại vật liệu xây dựng, đặc biệt giá thép tăng cao trong nửa đầu năm 2021, tuy đã giảm trong tháng 6 nhưng vẫn có thể tiếp tục giữ ở mức cao có thể ảnh hưởng đến giá thành bất kỳ sản phẩm bất động sản trong tương lai.
2. Dự báo xu thế thị trường bất động sản:
a) Đối với nhà ở, nền đất
Nguồn cung cấp nhà ở mới trong nửa cuối năm 2021 được bổ sung không nhiều khi trình tự, thủ tục, điều kiện đối với bắt giao dịch động sản, nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục được kiểm tra chặt chẽ.
Bên cạnh đó, công việc của các loại vật liệu đầu vào tăng trưởng có thể tác động đến giá thành của sản phẩm cho các nhà đầu tư tạo ra bất động sản cản trở trong việc triển khai dự án.
Ngày 23/4/2021, Ngân hàng nhà nước ra quy định mức lãi suất cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới dự án hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở mức 4,8% / năm.
- Trong 6 tháng đầu năm 2021, Đồng Nai hủy kế hoạch sử dụng đất của dự án 535 với tổng diện tích 4.600ha.
- TP. Hà Nội thông qua danh mục thu hồi đất của 1.738 dự án với tông tích trên 6.000ha.
- 13 dự án bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh được Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi đất khi quá 20 năm vấn đề chưa thực hiện được.
- UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu 351 dự án bất động sản phải xác định lại giá đất.
- Tinh Thanh Hóa sẽ tổ chức chức năng đấu giá dự án 864 với tổng diện tích đất theo quy hoạch là 1.676,2ha…
- Quy hoạch đô thị ven sông Hồng, đường đai 4 (tại Hà Nội), dự án mở rộng đường quốc lộ 50 kết nối TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Tây,
- 100 dự án phát triển nhà tại Quảng Nam,
- Khu đô thị phía Tây Nam quy mô 124ha tại Sơn La.
- Dự án khu đô thị mới 219ha tại Hưng Yên,
- Dự án xây dựng sân bay Gò Găng quy mô 248ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu, …
Nguồn cung cấp các yếu tố mới chủ yếu sẽ là cần hộ chung cư trung và cao cấp. Số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp tiếp tục hạn chế.
Ngoài ra, nguồn cung cấp căn hộ trong thời gian tới sẽ đa dạng hơn sau khi xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối đa 25m đã được Bộ Xây dựng cho phép.
Phân khúc nhà ở và nền đất trong tương lai có thẩm quyền phát triển tốt khi các dự án đầu tư hạ tầng và các nhà dự án ở, khu đô thị mới sẽ được phê duyệt và thực hiện triển khai.
Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại giảm giá trị và đưa ra các gói lãi suất ưu tiên cho vay, tăng thời hạn cho vay mua nhà cũng sẽ góp phần giảm áp lực lãi vay, kết thúc tăng lượng giao dịch nhà ở trong tương lai.
Trong ngân hàng hạn chế thị trường nhà đất, khó có thể xây dựng con đất như trước đó (Thời điểm cuối quý I, đầu quý I / 2021) làm các cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra đất tốt, đồng thời nhà đầu tư chia ra tham gia ngay mà còn đợi thị trường tự điều chỉnh xuống thỏa thuận.
Giá đất trong khu dân cư hiện hữu năm 2021 có thể giảm nhẹ nhưng vẫn tiếp tục giữ ở mức cao tại một số địa phương. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liên kết, đất nền dự báo sẽ tăng khoảng 5 + 15% trong nửa cuối năm 2021.
Giá nhà cấp giao dịch tại quý. Đối với yêu cầu chung cư, mặt bằng giá tại phẩn khúc trung và cao cấp tiếp tục được toàn bộ, trong đó các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có lời thề xuất hiện những dự án chung cư có mức gia bán sơ cấp rất cao so với các khu vực bình thường. trong tương lai sẽ vẫn có xu hướng tăng dần theo thời gian.
b) Đối mặt với văn phòng cho thuế, trung tâm thương mại.
Nguồn cung cấp mới văn phòng cho thuê hạng A, B sẽ được bổ sung từ một số dự án tỏa sáng trong tương lai sẽ hoàn thành và có kế hoạch ra mắt thị trường trong những ngày cuối cùng của năm 2021.
Bên cạnh đó, các dự án phòng hạng C và khối xây đế tòa nhà hôn hợp sẽ tiếp tục cung cấp thêm cho thị trường nhiều lựa chọn cho thuế mức giá cạnh tranh hơn, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm.
Đối với văn phòng cho thuê, nhu cầu thuê và tỷ lệ lập toàn văn phòng trong 6 tháng cuối năm 2021 dự kiến tăng nhẹ, giá cho thuế tiếp tục ôn định.
Phân khúc bất động sản thương mại liên tục gặp khó khăn nhất là đối với các cơ sở thương mại cho thuê tại khu vực phia Nam khi dịch bệnh văn còn rất căng thẳng.
Giá cho thuê mặt bằng thương mai tại các khu vực kiểm soát được dịch bệnh trong 6 tháng cuối năm có thể tăng nhẹ theo yêu cầu kinh doanh tăng lên.
c) Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng
Trong tiền cảnh dịch hiện vẫn đang diễn ra các tạp chí biến thể, đặc biệt là khu vực Nam, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa cuối năm 2021- sẽ tiếp tục tục gặp nhiều khó khăn.
Giá cho thuê phòng khách sạn, khu du lịch tiếp tục giảm, tỷ lệ lấp đầy ở mức thấp.
Dự án mới tại một số địa phương sẽ được mở bán tuy nhiên Tỷ lệ hấp thụ không cao.
Giá bán thứ cấp tại các dự án sẽ tiếp tục giảm và lượng giao dịch ít có khả năng khai thác và cung cấp năng lực tăng giá gặp nhiều khó khăn.
d) Đối với bất động sản công nghiệp.
Nguồn cung cấp bất động sản trong 6 tháng cuối năm được bổ sung thêm từ một số dự án với tích mô diện có thể ở mức trên 100ha.
Trước khi phát sóng Covid-19 lần thứ 4, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước kiểm tra dịch bệnh tốt, phân khúc bất động sản theo đó trở thành tầm ngắm của nhiều nhà đầu từ bên ngoài.
Tuy nhiên, thời gian gần đây có hiện tượng làm chậm lại tình hình, đó là một số khu công nghiệp có số ca nhiễm rất lớn tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản nói riêng và tình hình chung.
Mặc dù giá cho thuê đất khu công nghiệp tăng cao trong thời gian qua, nhưng theo Savills-Việt Nam là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng của 54 thị trường tại 21 quốc gia khi chi phi công và năng lượng đều ở mức thấp.
Vì vậy, nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng.
Giá cho thuê sẽ tăng nhẹ lên với 6 tháng đầu năm 2022.
Nguồn : Viện Kinh Tế Xây Dựng Quốc Gia.(xem file đính kèm)
