Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Thị trường Bất Động Sản là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động…

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm đi.

Thị trường tài chính bao gồm:

thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính.

Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS.

Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ý sang cả thị trường chứng khoán.

Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời. Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

Bất Động Sản

 luôn là tài sản có giá trị lớn và mang tầm quan trọng trong các tài sản của mỗi quốc gia.

Tỷ trọng Bất Động Sản trong tổng số của cải luôn chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.

Một cách tương tự như vậy, thị trường Bất Động Sản cũng là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị về các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Bên cạnh đó, nếu nhìn nền kinh tế theo một hướng khác, thì một thị trường mang tầm quan trọng không kém, hay còn được người ta gọi là “Barometer” (Phong vũ biểu) của nền kinh tế chính là thị trường Chứng Khoán. Hai thị trường này ở đó, một nắm giữ những khối tài sản quan trọng của quốc gia, một chỉ rõ những chỉ số tài chính đo lường sức khỏe nền kinh tế, liệu có quan hệ với nhau?

Trong tiềm thức nhiều nhà đầu tư, mối liên hệ này dường như vẫn còn khá mơ hồ. Những trong thực tế, đã có một nhân vật của thị trường lên tiếng là ông Trần Cao Nguyên – Vụ trưởng Vụ phát triển thị trường Ủy ban Chứng Khoán Nhà nước, đã từng khẳng định về mối liên hệ vẫn còn bị cho là mơ hồ đó: “Mối liên hệ giữa thị trường Chứng Khoán và Bất Động Sản là có thật”. Hãy cùng REC-FTU xem xét những sự liên quan giữa 2 thị trường, với việc điểm qua những lần tác động qua lại cũng như những câu chuyện xảy ra giữa 2 thị trường này nhé!!!

Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Trước hết, chúng ta cần khẳng định rằng, sự liên hệ này là tồn tại, bởi lẽ Bất Động Sản là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh Bất Động Sản đòi hỏi một lượng vốn lớn và lượng vốn đó sẽ huy động từ thị trường vốn, một trong số đó là thị trường Chứng Khoán.

Điểm lại một chút, chúng ta biết thị trường Bất Động Sản ra đời năm 1993, khi luật Đất Đai ra đời, trong khi thị trường Chứng Khoán tới tận 7 năm sau (2000) mới có những xuất phát đầu tiên với 100 điểm khởi đầu và 2 mã chứng khoán được giao dịch. Sự tác động qua lại thì được ghi nhân bắt đầu từ năm 2006, khi thị trường Chứng Khoán đã có một năm phát triển “vô tiền khoáng hậu”, có một không hai trong lịch sử .

Kể từ thời điểm đó sự tác động qua lại giữa 2 thị trường trở nên phức tạp, kéo dài và thay đổi qua những thởi điểm khác nhau.

Trong giai đoạn những năm 2006-đầu năm 2007,

trong khi thị trường Bất Động Sản đang ở trong tăm tối của thời kì đóng băng lần thứ 2 thì thị trường Chứng Khoán “như phát điên” với sự chạm ngưỡng 300 điểm đầu năm 2006, và luôn giữ mức 1000 điểm đầu năm 2007. “Cơn sốt chứng khoán” ấy, một cách âm ỷ, đã tỏa hơi nóng làm tan băng thị trường Bất Động Sản.

Sau cơn sốt chứng khoán đó, số tiền kiếm được của các doanh nghiệp là không nhỏ, bỗng các doanh nghiệp trở nên “hưng phấn”, nhu cầu về văn phòng, về chỗ làm việc khang trang để “trưng” thương hiệu của mình tăng lên.

Từ đó phân khúc văn phòng cho thuê cũng ấm lên. Chưa dừng lại ở đó, các cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương, với việc sở hữu vài tỷ tiền mặt từ cổ phiếu chỉ qua một động tác đặt lệnh, cũng sẵn sàng bỏ tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua cho mình căn nhà mà với mức thu nhập cũ thì họ phải cần…hơn 100 năm mới mua được.

Kết quả là trong gian đoạn 2006-2007,

thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Thử hình dung, bạn cứ nhắm mắt mua đều, mỗi thứ một chút, thì từ năm ngoái đến năm nay, một ăn ba là điều chắc chắn.

Có tiền lãi, bạn lại đổ vào mua nhà, vừa cất giữ giá trị, vừa mang lại lợi nhuận khi thị trường Bất Động Sản cũng nóng không kém. Có lẽ trong lịch sử kinh doanh từ xưa đến nay, khó có con đường nào sinh lợi nhanh như thế. Như vậy có thể kết luận, trong thời kì 2006-2007, 2 thị trường cũng tăng trưởng, và trên một khía cạnh nào đó, “cơn sốt Chứng Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”.

Sự việc thay đổi vào nửa cuối năm 2007,

khi chỉ thị 03 của NHNN tung ra, quy định hạn chế cho vay chứng khoán, nhằm kìm lại sự tăng trưởng quá nóng của Chứng Khoán. Quy luật tăng trưởng các thị trường Việt Nam đã từng chỉ ra rằng tăng trưởng thì luôn đi kèm bong bóng, đòn bẩy tài chính luôn bị tỷ lệ lớn, và khi “bong bóng nổ”, ắt là có “biến”. Thị trường chứng khoán lúc này trở nên xuống dốc thảm hại.

Các nhà đầu tư Chứng Khoán phải bán tống bán tháo chứng khoán, và họ cần tìm một nơi đủ an toàn, để chọn mặt gửi đồng vốn của mình. Và với đà đi lên của Bất Động Sản từ những năm trước, đây sẽ là cái tên chắc chắn được lựa chọn. Lúc này, xã hội chứng kiến cảnh người người nhà nhà đổ xô đi mua nhà, mà đặc biệt là các căn hộ cao cấp.

Gần như ngay lập tức, thị trường Bất Động sản tiến một bước dài trong quá trình tăng trưởng nóng của mình, vốn đã có đà từ năm 2006. Dòng vốn được tập trung hoàn toàn vào Bất Động Sản vì gần như đây là kênh đầu tư có khả năng sinh lợi lớn nhất và duy nhất lúc này. Như vậy trong gian đoạn này, thị trường Bất Động Sản tăng trưởng mạnh trong khi thị trường Chứng Khoán bắt đầu lao dốc.

Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Câu chuyện của nền kinh tế và 2 thị trường vẫn chưa dừng lại ở đó. Năm 2008 được đánh giá là một năm bất thường của thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản khi các nhà đầu tư ở 2 thị trường đã trải qua quá nhiều cung bậc cảm xúc khác nhau.

Với thị trường Bất Động Sản, sự tăng trưởng nóng, theo phong trào, vẫn tiếp diễn, nhưng nó đã đi tới thời điểm đỉnh cao. Bong bóng bắt đầu vỡ khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng tháng 4/2008, các ngân hàng bị cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy bắt đầu, giá tụt dốc không phanh, thị trường Bất Động sản rơi vào cảnh lao đao, có lẽ còn bi đát hơn cả Chứng Khoán cuối năm 2007.

Còn với thị trường Chứng Khoán, sau quá trình giảm điểm cuối năm trước, với mức điều chỉnh thuộc loại mạnh nhất trên thị trường toàn cầu nửa đầu năm 2008, thị trường Chứng Khoán Việt Nam đã tìm lại được sự cân bằng vào tháng 7 và tháng 8 năm 2008. Thế nhưng lại có câu “niềm vui ngắn chẳng tày gang”.

Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Ngày 15/9/2008 sẽ luôn được nhớ tới như là một ngày “kinh hoàng” của nền kinh tế Việt Nam khi bước ngoặt Lehman Brothers ở Mỹ xảy ra, khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và toàn cầu bắt đầu, giống như một cú knock-out cuối cùng, đành vào cả niềm hy vọng của Chứng Khoán cũng như giáng thêm đòn đau vào sự sụt giảm của Bất Động Sản. Cả 2 thị trường đều lâm vào suy thoái nặng nề.

Ấy thế mà những đòn đau vẫn chưa kết thúc. Khi nền kinh tế thế giới đang được dự đoán là hồi phục thì cuộc khủng hoảng nợ công châu Âu xảy ra năm 2009, một lần nữa gây ảnh hưởng tích cực đến kinh tế Việt Nam. Hết cú đánh này đến cú đánh khác, nền kinh tế Việt Nam trở nên suy giảm trầm trọng, và 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán cũng không nằm ngoài vòng quay đó.

Những ngày tháng đó, tồn kho, nợ xấu Bất Động Sản lớn chưa từng có trong khi Chứng Khoán liên tục chứng kiến những lần chạm đáy mới.

Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Thị trường Bất Động Sản và thị trường Chứng Khoán trải qua những tác động tiêu cực như vậy đã trở nên trì trệ và trở nên kém hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong một thời gian dài (đến thời điểm 2011-2012).

Đã có những lần có những cơn sốt nhẹ xảy ra, tạo kì vọng cho sự hồi phục nhưng có lẽ, đó chỉ là những ảo tưởng.

Một hiện thực phũ phàng được phơi bày rằng sự suy thoái đã bộc lộ những sự thật về 2 thị trường cũng như hệ thống tài chính và cả nền kinh tế :

• tăng trưởng bong bóng,
• đi vay nhiều,
• đòn bẩy dài,
• đầu tư theo hiệu ứng bầy đàn,
• các ngân hàng hám lợi,
• quản lý của Nhà Nước yếu kém…

Đó mới chính là những vấn đề thực sự của các thị trường mà các doanh nghiệp, ngân hàng, Nhà nước, hay chính các chủ đầu tư cần xem lại.

Hãy nhớ rằng, một nền kinh tế khỏe mạnh, với những thị trường phát triển ổn định thì bản thân nó sẽ luôn tạo ra được những nội lực đủ lớn để đương đầu với khó khăn mà tác động bên ngoài mang lại.

Thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Năm 2013, đã trôi qua và đánh giá một năm chưa thật sự vui nhưng cũng có nhiều điểm tích cực ở cả 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán.

Thị trường Chứng Khoán đã có những dấu hiệu phục hồi, tuy chưa có những bước tiền như năm 2006, nhưng cũng rất đáng để chúng ta kỳ vọng.

Trong khi đó, thị trường Bất Động Sản cũng đã được nhận định là chạm đáy, sắp có cơ hội hồi phục năm tới, các chủ thể trên thị trường đã chịu cùng ngồi lại với nhau để giải quyết vấn đề.

Một năm mới 2014 đến và chúng ta hoàn toàn có thể hy vọng sự tăng trưởng trở lại của 2 thị trường có mối liên quan chặt chẽ này, cũng như sự trở lại của cả nền kinh tế Việt Nam. Có câu sức mạnh từ niềm tin con người trong những cơn lũ đời thường đủ để thắng mẹ thiên nhiên mà !!!