Kinh nghiệm chọn sản phẩm đầu tư dạng căn hộ chung cư

Ngày: 02/12/2020. Xin được phép chia sẻ kinh nghiệm chọn sản phẩm đầu tư dạng căn hộ chung cư dựa trên thống kê lọai sản phẩm được tìm mua và thanh khoản cao nhất.

Mua từ Chủ đầu tư (CĐT) F0

Mua trước ngay từ đầu

– CĐT luôn mở bán block không đẹp nhưng GIÁ RẺ trước , nhưng block đẹp view đẹp sau cùng tất nhiên giá chênh nhau nhiều ( thường từ 10% trở lên).

– Đối với dòng sản phẩm căn hộ , căn có thanh khoản tốt nhất khi bán resale luôn là căn 2pn với mục tiêu endusers là người mua ở, dạng du lịch / officetel thì ở dạng diện tích nhỏ 1pn hoặc tương tự. Tránh căn góc đối với sản phẩm trung cấp trở xuống: do tổng thanh toán rất cao mà biên lợi nhuận ít hơn hẳn. Riêng đối với dòng cao cấp , hạng sang lại ưu tiên sản phẩm đẹp view đẹp.

Lựa chọn hướng

– Hướng : Đông tứ trạch được tìm mua nhiều nhất . Best choice : Đông Nam. Tây tứ trạch thì hướng khó bán nhất là Tây Bắc và chính Tây.

Vị trí căn và tầng :

+ View nội khu ưu tiên tầng trung đến thấp , view ngoài từ tầng trung đến cao. Tầng trung là tốt nhất vì phù hợp nhiều nhu cầu: như người thích tầng thấp vẫn chọn trung nếu không có hàng như ý, tần cao cũng vậy và tầng trung thì không cần bàn cãi. Chắc chắc người thích tầng thấp sẽ không chọn tầng cao và ngược lại.

Tránh tầng xấu 13 14 ( thực ra thì chức năng sử dụng không khác nhau tuy nhiên thị hiếu tránh thì người đầu tư không nên chọn tránh bị ép giá hay giảm thanh khoản), tầng áp mái – đối với sản phẩm không có mảng xanh tầng thượng như công viên , hồ bơi, tầng áp mái là penhouse : thì không nên chọn vì thường rất nóng, việc này làm khó bán dẫn đến lợi nhuận giảm.

Vị trí căn: Tránh đối cửa, tránh cạnh thang , khu vực để rác vì đây đều là yếu tố trừ khi trả giá sản phẩm. Tránh những căn bị chắn view hoàn toàn hay view hàng xóm tầm nhìn gần, rất bí bách và mất riêng tư.

– Ưu tiên căn có ban công và nơi phơi quần áo riêng .

Trên đây là kinh nghiệm bản thân và quan điểm cá nhân, không đại diện tổ chức hay mang tính công kích.

Xem thêm: Dự án mới của tập đoàn Hưng Thịnh.

CHỌN SẢN PHẨM MUA LẠI TRONG QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH CĂN HỘ

Đối với phần 1 , tôi đã trình bày cách chọn sản phẩm khi mua từ chủ đầu tư , đối với phần 2 này tôi xin chia sẻ kinh nghiệm chọn điểm vào và loại hình sản phẩm trong quá trình hình thành căn hộ .

XIN NHẤN MẠNH TƯ TƯỞNG : Về bản chất người mua ở nói riêng hay endusers nói chung chỉ quan tâm thực thanh toán bao nhiêu , họ không quan tâm bạn lời bao nhiêu , vậy nên việc chênh lệch khi mua căn hộ đối với họ không quan trọng mà tổng số tiền họ phải trả để ở căn hộ đó mới quan trọng. Vậy nên sẽ là rất sai lầm nếu bạn chọn mua lại 1 căn tổng cao nhưng chênh thấp dù các tiêu chí sản phẩm là như nhau đối với cùng dự án.

TIÊU CHÍ CƠ BẢN ĐẦY ĐỦ :

Trước hết vì đây là phần nâng cao hơn rất nhiều so với phần 1 , vậy nên khi bạn áp dụng cần tuân thủ những tiêu chí có phần khắc khe hơn:

– Pháp lý ổn .

– Lịch sử / uy tín / truyền thông về cdt ổn. Việc thái độ xử lý vấn đề của cdt rất quan trọng. Bạn sẽ không muốn giao dịch đứng lại do cư dân căng băng rôn.

– Tiến độ xây dựng đều đặn.

– Sản phẩm phù hợp thị trường

– Dưới giá đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc đã bàn giao xét vị trí tương đương .

3 DẤU MỐC QUAN TRỌNG ĐỐI VỚI CĂN HỘ

– “Xong móng , ký HD(MB “. Đây được xem là yếu tố đầu tiên xác lập việc có ngân hàng cho vay , nâng cao khả năng tiếp cận đối với sản phẩm. Trong khoản thời gian này có rất nhiều nhà đầu tư rớt lại ( trước 1 tí vì không đủ vốn hay bài toán tài chính lệch, sau 1 tí vì hồ sơ vay không phù hợp) . Đây là thời điểm có thể căn cứ cơ cấu sản phẩm lần 1 . Tất nhiên bạn vẫn phải tuân thủ công thức chọn sản phẩm phần 1 và quan sát giao dịch căn hộ để chọn giá tốt nhất.

– “Cất nóc “. Thông thường , người mua ở hiếm khi xuất hiện mua sản phẩm với thời gian chờ > 1 năm . Vì vậy tại thời điểm cất nóc chuẩn bị bàn giao khối lượng endusers bắt đầu xuất hiện tăng dần ( từ cất nóc đến giao nhà thường tầm 1 năm) . Vậy nên bạn hoàn toàn có thể cơ cấu sản phẩm ở giai đoạn này.

– ” Bàn giao” Đây là thời điểm cuối cùng của căn hộ để có thể tăng trưởng mạnh – tất nhiên vẫn phải đảm bảo tiêu chí cơ bản tôi trình bày ở trên. Vì tại thời điểm này là quy tụ đông đảo lực lượng môi giới khai thác nhất, truyền thông mạnh mẽ nhất. Bạn có thể cân nhắc ra / vào ở thời gian này.

CHIA SẺ KINH NGHIỆM QUAN SÁT LOẠI HÌNH CÓ TỐC ĐỘ TĂNG QUA TỪNG GIAI ĐOẠN

Tôi vẫn quả quyết sản phẩm 2pn có thanh khoản luôn cao nhất, đây cũng là lí do tại sao cdt luôn có số lượng 2pn luôn lớn nhất. Tuy nhiên điều này không nói lên sức tăng luôn là cao nhất xét trong từng khung thời gian nhất định.

1 Pn : Loại hình này thường được xem là phương án B nếu tài chính không đủ với 2pn. Vậy nên loại hình này luôn chạy sau 2pn 1 quãng. Ví dụ 2pn vừa tăng 1 mốc 200tr/ căn thì 1pn sẽ có xu hướng theo trend này. Bạn có thể cân nhắc .

3pn – 4pn : Sẽ luôn là loại căn hộ có biên lợi nhất thấp nhất khi endusers chưa xuất hiện nhiều. Do tổng thanh toán luôn cao, khó chạy hàng nên ndt ít chọn trong danh mục đầu tư . Tuy nhiên , ở giai đoạn cất nóc tới giao nhà. Lại là dòng kiệm hàng nhất . Vì người mua luôn là mua ở thật . Chính vì yếu tố khan hàng làm giá tăng sốc rất nhanh ở giai đoạn này.

Office – Officetel : Loại hình ngày 1 ưu chuộng này có thiên hướng đưa vào khai thác. Vậy nên không ngạc nhiên nếu sản phẩm có thời gian ngủ đông khá dài trong quá trình xây dựng dự án. Tuy nhiên , lại chạy rất mạnh khi gần giao, thậm chí sau giao nhà vẫn ổn định vì lượt tiếp cận và nhu cầu tăng vọt.

Shophouse : Xin gác riêng nội dung này về 1 bài riêng vì quá nhiều yếu tố cần phân tích.

Bài viết dựa trên quá trình tham gia kinh doanh căn hộ , hoàn toàn là đúc kết cá nhân . Không đại diện tổ chức hay mang tính công kích.

Bài phân tích và chia sẻ của tác giả: DAO QUOC VIET

Facebook: https://www.facebook.com/socker2013