Bất động sản Hưng Thịnh Vì một cộng đồng hưng thịnh 
Trong suốt hơn một thập niên qua, TP.HCM đã nỗ lực hoàn thiện quy hoạch, ưu tiên xây dựng hạ tầng và thu hút đầu tư về hướng phía Nam. Tuy nhiên, trước tác động của biến đổi khí hậu và nước biển dâng, nhiều chuyên gia cho rằng nên chuyển ưu tiên phát triển sang hướng Đông.
Mộc Miên
TẦM NHÌN CHO TƯƠNG LAI
Cho đến nay, đồ án quy hoạch chung xây dựng TP.HCM và điều chỉnh quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lần lượt vào các năm 1993, 1998 và 2010. Đến năm 2025 TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình tập trung – đa cực, đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các trung tâm cấp TP tại 4 hướng, với 2 hướng chính Đông và Nam, 2 hướng phụ Tây – Bắc và Tây, Tây – Nam.
Phía Nam TP.HCM gồm quận 7, huyện Nhà Bè, Cần Giờ và một phần huyện Bình Chánh. Có thể thấy, thông qua các đồ án quy hoạch và chính sách liên quan, giấc mơ phát triển TP.HCM về hướng Nam tiến ra biển Đông đang dần hiện thực hóa.
Bởi những năm 1990, với sự hợp tác của Tập đoàn CT&D (Đài Loan), chính quyền đã biến một khu vực rộng lớn hàng ngàn héc ta bỏ hoang nhiễm phèn trở thành Nhà máy nhiệt điện Phú Mỹ, KCX Tân Thuận, KCX Mỹ Phước 1 và 2, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, KCN Hiệp Phước, KCN Long Hậu…
Quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh 2017: “Tái Cấu Trúc Không Gian Đô Thị”
Như vậy, phát triển về hướng Nam có nhiều lợi thế về hạ tầng. Thế nhưng, theo các chuyên gia về quy hoạch đô thị, thực tiễn triển khai đang bộc lộ nhiều bất cập vốn đã được cảnh báo từ hàng trăm năm trước. Năm 1862, lần đầu tiên người Pháp đưa quy hoạch kiểu phương Tây vào Việt Nam, trước hết là TP Sài Gòn.
Khi đó, nhà quy hoạch Coffuyn trong đề án của mình đã đề nghị không được phát triển về phía Nam TP, vì đây là vùng trũng nhất. Nó như một túi chứa nước, mỗi khi nước chiều dâng cao, mưa lớn nước đổ dồn về đây, cứu TP không bị ngập nước, hiếm hoi có những trận ngập kéo dài từ 30 phút đến 1 giờ.
Quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh 2017: “Tái Cấu Trúc Không Gian Đô Thị”
TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch – Phát triển đô thị TP.HCM cho rằng phía Nam TP là khu vực thấp thấp, cửa thoát nước ra biển Đông. Thế nhưng việc phát triển quá nhanh, thiếu thận trọng khi nơi đây trở thành khu vực phát triển năng động, người dân kéo về đây rất đông, làm gia tăng dân số, mật độ xây dựng rất cao, đã để lại di hại rất nghiêm trọng, đồng thời góp phần làm cho TP ngập nước trầm trọng hơn.
Theo TS. Hòa, phần lớn diện tích phía Nam TP có cao độ bằng 0 (bằng mực nước biển), mỗi khi mưa lớn hoặc nước biển dâng cao điều khiến khu vực này ngập nặng. Cụ thể, từ năm 2010 đến nay, do biến đổi khí hậu, các cơn mưa kéo dài với vũ lượng trên 1.000mm xuất hiện nhiều hơn trên địa bàn TP.HCM; mực triều cường liên tục tăng cao từ 1,45m năm 2010 lên 1,50m năm 2013 và 1,68m năm 2015, đã gây ngập nặng tại quận 7, huyện Nhà Bè, Cần Giờ và Bình Chánh.
THẾ MẠNH HƯỚNG ĐÔNG
Trong gần 10 năm trở lại đây, chính quyền TP và các quận, huyện đã tích cực thực hiện nhiều giải pháp để thu hút vốn đầu tư phát triển đô thị tại hướng Đông.
Trong đó, nổi bật nhất là xây dựng các công trình giao thông: Đại lộ Đông Tây – Võ Văn Kiệt – Mai Chí Thọ kết nối trung tâm TP với đô thị mới Thủ Thiêm đã kết nối hướng đông ra Xa lộ Hà Nội; đường Vành đai phía Đông kết nối đường Nguyễn Văn Linh qua quận 2 và 9 với cầu Phú Mỹ đầu nối với Khu công nghệ cao, tiến tới khép kín đường Vành đai 3 cũng đang khẩn trương được triển khai để kết nối phía Tây, Tây Nam với đô thị Nhơn Trạch, Long Thành và Bình Dương. Các trục đường lớn khác sẽ sớm được hoàn thành như Xa lộ Hà Nội, Phạm Văn Đồng…
Bên cạnh các tuyến đường bộ trọng yếu là tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) dự kiến hoàn thành vào năm 2018.
Riêng hệ thống giao thông hướng ngoại vi TP như đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây – Phan Thiết, Sân bay quốc tế Long Thành. Chính sự phát triển nhanh về hạ tầng, nên số lượng các dự án BĐS ở đây tăng rất nhanh, xoay quanh phạm vi ảnh hưởng của khu đô thi mới Thủ Thiêm, khu công nghệ cao, khu đại học quốc gia. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 1219 dự án nhà ở, quận 2 và quận 9 dẫn đầu về số lượng và quy mô dự án.
Quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh 2017: “Tái Cấu Trúc Không Gian Đô Thị”
Từ thực tế trên, nhiều chuyên gia cho rằng trong thời gian tới cần quan tâm phát triển hướng Đông, xem đây là hướng phát triển chủ đạo. Bởi hướng Đông có rất nhiều tiềm năng phát triển nhờ quy mô đất đai lớn, địa hình cao ráo, nên đất cứng và độ dốc thoai thoải thuận lợi để hình thành và phát triển mạnh các khu đô thị lớn.
Tuy nhiên, để khu Đông trở thành khu vực phát triển chủ đạo theo hướng hiện đại, đa chức năng và đóng vai trò trung tâm dịch vụ cho TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thời gian tới cần thiết điều chỉnh lại quy hoạch phân khu, không giới hạn địa giới hành chính; thu hút nhiều nguồn lực đầu tư cho các dự án giao thông kết nối; xây dựng kế hoạch phát triển đô thị có sự phối hợp đa ngành; tăng cường thu hút đầu tư vào các dự án thương mại, dịch vụ cùng với các dự án phát triển đô thị quy mô lớn.
TÁI CẤU TRÚC KHÔNG GIAN
Theo quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, TP.HCM có tổng diện tích khoảng 30.000km2, bán kính ảnh hưởng 150-200km. Phạm vi lập quy hoạch bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 tỉnh xung quanh gồm Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang. Vùng đô thị này đến năm 2050 có dân số khoảng 28-30 triệu người, dân số đô thị 25-27 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%, trong đó TP.HCM là đô thị hạt nhân.
Tại các tỉnh sẽ có các đô thị vệ tinh độc lập, đô thị vệ tinh phụ thuộc hoặc đô thị phụ cận. Do vậy, trong chiến lược phát triển dài hạn cần coi các tỉnh, thành lân cận là đơn vị hợp tác ngang bằng, không nên coi là đơn vị phụ thuộc hay thứ cấp. Lý do những địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là đối trọng kinh tế của TP.HCM, khi những năm qua đã thu hút hiệu quả dòng vốn FDI, phát triển hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng nhanh, cơ sở dịch vụ chất lượng cao, chi phí thuê đất rẻ…
Quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh 2017: “Tái Cấu Trúc Không Gian Đô Thị”
Thực ra, nhận thấy bất lợi từ việc phát triển TP.HCM trở thành vùng đô thị, năm 2008 TP quyết định chuyển từ đại đô thị (một trung tâm) thành vùng đô thị đa cực phi tập trung hóa (nhiều trung tâm), trong đó trọng tâm là hình thành 2 TP vệ tinh, gồm đô thị Tây Bắc (xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn), Tân Phú Trung, Tân An Hội, Phước Hiệp, Thái Mỹ (huyện Củ Chi) cách trung tâm 35km; TP cảng Hiệp Phước (xã Hiệp Phước và Long Thới huyện Nhà Bè). Đáng tiếc sau 6 năm, 2 TP vệ tinh này không thể ra đời do giao thông không thuận lợi. Do vậy, phát triển vùng đô thị có nhiều trung tâm có nguy cơ phá sản.
Quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh 2017: “Tái Cấu Trúc Không Gian Đô Thị”
Mới đây, trong đề án Chính quyền đô thị TP.HCM, quy hoạch TP sẽ gồm 1 đô thị trung tâm và 4 đô thị vệ tinh Đông – Tây – Nam – Bắc và các khu vực huyện ngoại thành. Đây là sự cố gắng để hình thành nên một vùng đô thị, nhưng đề án chưa được chấp nhận.
Trong bối cảnh hiện nay, theo TS. Nguyễn Minh Hòa, TP.HCM hoàn toàn có thể tái cấu trúc không gian, quy hoạch các TP trong vùng đô thị với các chức năng chính. Chẳng hạn, vùng Đông – Bắc hiện hữu có thể trở thành TP khoa học, công nghệ, lấy hạt nhân là đô thị đại học quốc gia , khu công nghệ cao. Vùng Tây – Bắc trở thành TP nông nghiệp công nghệ cao và chế biến nông sản cao cấp. Khu Tây – Nam trở thành TP công nghiệp.
Khu Đông – Nam trở thành TP cư trú cao cấp kết hợp du lịch nghỉ dưỡng với rừng sinh thái Cần Giờ.
“BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU LÀ VẤN ĐỀ CẤP THIẾT PHẢI QUAN TÂM ƯU TIÊN HÀNG ĐẦU TRONG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, NHẰM THÍCH ỨNG VỚI VẤN NẠN KHÓ LƯỜNG NÀY. VIỆT NAM LÀ MỘT TRONG NHỮNG NƯỚC BỊ ẢNH HƯỞNG NẶNG NỀ NHẤT TỪ BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU – MÔI TRƯỜNG THỜI GIAN QUA. VỚI TÌNH HÌNH ĐÔ THỊ HÓA NHANH NHƯ HIỆN NAY, ĐÒI HỎI CẦN PHẢI CÓ CHIẾN LƯỢC ĐÚNG ĐẮN ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BỀN VỮNG”.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng
“ Tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng với xu hướng tập trung hóa đã khiến TP.HCM phải đối mặt với nhiều thách thức về quản lý đô thị. Để phát triển một cách có hiệu quả và giảm thiểu các rủi ro, TP.HCM cần có sự liên kết phát triển trong vùng. Điều này xuất phát từ việc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có tầm quan trọng đặc biệt trong phát triển kinh tế – xã hội, giao thương quốc tế và đảm bảo an ninh – quốc phòng”.
