Bất động sản Hưng Thịnh Vì một cộng đồng hưng thịnh
Dù cơn sốt đất được nhận định là đã qua nhưng vì sao giá đất lại khó quay về vùng đáy?
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing, Đại học Kinh tế TP HCM cho biết có ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến cho những cơn sốt đất qua đi song giá đất khó quay về vùng đáy trước đây.
Sự tích tụ của trượt giá đồng tiền
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, giá bất động sản nói chung và giá đất sốt cao nói riêng chỉ phản ánh chi phí xây dựng ngày càng tăng lên và sự gia tăng của lạm phát. Vàng và các loại hàng hóa khác cũng tương tự. Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản (khác với tiêu sản) khác với vàng, bất động sản có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm, đặc biệt với bất động sản liền thổ.
Tính bằng đơn vị thập niên thì trong 20 năm qua, giá đất tại TP HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ nên đã đội giá lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là một kênh trú ẩn an toàn.
Hiện nay thị trường bất động sản trở nên bất thường, khó đoán, giá đất sốt cao làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá của đồng tiền.
Các chi phí liên quan đến bất động sản tăng cao
Ngoài lý do về trượt giá của tiền thì giá đất sốt cao còn do việc giá tích tụ trong hàng loạt các chi phí khác liên quan đến bất động sản. Cụ thể là các chi phí như hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, phí chuyển đổi mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý…
Ngoài ra, giá nhân công, vật tư, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng leo thang cũng được cộng dồn vào giá đất. Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra. Điều này chỉ xảy ra với trường hợp chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp.
Tình trạng “ôm” đất, tích trữ đất
Đất đai đóng một vai trò quan trọng trong đời sống người Việt Nam. Với nhiều người, bất động sản là hàng hóa thiết yếu của cả đời người. Tầm quan trọng của đất đai cũng giống như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Chính lối tư duy và ý thức hệ văn hóa này đã tạo nên tình trạng ôm đất, tích trữ đất. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.
Do nguồn cung ngày càng hạn chế trong khi đó nhu cầu tăng lên rất nhanh, khiến cho bất động sản ngày càng trở thành một mặt hàng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó. Đây là nguyên lý hoàn toàn dễ hiểu.
Mật độ dân cư đông đúc đẩy giá đất sốt cao
Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị trị thật tương đối của tài sản. Mật độ dân cư đông đúc chính là tác nhân giúp duy trì giá đất. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.
Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư tại khu vực nào đó thường phản ánh được nhu cầu đất đai là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.
